ジャパンブランド、不動産に付加価値を与えるリノベーション集団、ブルースタジオ

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ブルースタジオ

ジャパンブランド、不動産に付加価値を与えるリノベーション集団、ブルースタジオ

われた10年、20年とネガティブな表現を日本経済、日本社会に当てはめることがある。確かにそのような部分もあるかもしれないが、皆が皆、全員が全員、ただ黙ってそのセリフを受け入れてきたわけではないと思う。私は「カンブリア宮殿」に登場する様々な会社経営者の生き様を観察してきて、ただではやっぱり日本人、転ばないなぁという思いを抱いている。

多くの個人はそのネガティブな潮流に流されゆくまま自分の身を任せ、他人も一緒だからいいや、とそのまま思考停止状態に陥る。私は危険だと思う。少数だが新しい社会の変化に対応しようと、または飽和状態の産業フィールドに新しい改革を起こそうとしている人間たちがいるという事実は勇気を与えてくれないだろうか?

日本社会はこれからも少しずつだか変わっていく。テクノロジーの進歩が社会に小さな変化を受け入れさせ、それが知らず知らずの内に標準化され、気がついたらあるテクノロジーなしの昔の社会の有り様を想像できないばかりか、受け入れることさえできないほど、社会が大きな舵転換をしたことに驚きを感じるであろう。

海外生活24年、日本人の感覚を持った視点で海外から日本の現象を観るととても新鮮で、これは新しい潮流へと成長する、というのが直感的に確信する機会が多くなる。私の今与えられた役目はこれらの真実を日本に住んでいる日本人の皆様に伝えることではないかと思っている。

余計なお世話! まぁまぁ、浦島太郎は何と言っているのか少しだけでも耳を傾けてみてはいかがであろうか? 日本人はもっと自信を持つべき!その理由を知りたいだろうか? 今回は「古い物件を”家賃を倍”にする不動産再生集団、ブルースタジオ」のお話である。

賃貸マンション業界、現状

京都大田区、築4年賃貸マンション。オートロック、24時間セキュリティー、単身者向け1K、南向き6畳、浴室乾燥機、IHクッキングヒーター、エアコン、モニター付きインターホン、しかし空室状態。2、3年ぐらい前から物件の動きが遅くなってきていて、1棟のマンションで3部屋空いているのは結構多い、という。対抗策を施す、温水洗浄便座を新たに設置、家賃8万5000円から8万円に値下げ、半年間空室状態のままだという。

賃貸市場悪化、マンションは次々と建設されているが親と同居する若者が増え、賃貸住宅の借り手が減っている現状。賃貸住宅の空室率はこの20年増え続けている。2008年、賃貸物件2200万戸、空室443万戸、5戸に1戸が空室状態。

ブルースタジオ設計、大森ロッヂ

京都大田区、大森町駅、木造長屋、大森ロッヂ。築40年以上、単身者向け。高度経済発展時、近くの町工場の従業員のために建てられた物件。6畳間プラス台所、家賃4万円。40年の間に老朽化が進み、借り手が減っていた。3年前、2009年、家賃8万8000円に値上げ、満室状態が続いている今現在。築40年物件、新築家賃で満室状態が続いている。

吹き抜けの高い天井と白壁のモダンなお部屋、古畳みから無垢材のフローリング、キッチンにもデザイン性の高いシンク、風呂なしからシャワーを新設、小さいながらもお庭がある、古長屋が住み心地の良さそうな住居に大変身させた、ブルースタジオ。

古住宅を大人気物件に!

島芳彦氏が語るリノベーションの意味。新たな価値を生み出す再生術、住宅再生のキーワード。ブルースタジオは現在社員20人、平均年齢33歳、1998年創業、3人は武蔵野美術大学の同級生という。広告デザインは大地山博氏が担当、建築設計、大島芳彦氏(専務取締役)と石井健氏(執行役員)。主な事業内容は、賃貸物件リノベーション、個人住宅リノベーション、新築設計、不動産仲介、グラフィックデザインと多岐にわたる。

石井健氏、リノベーションの一番のメリットは、既成の新築住宅は自分の暮らしを家に合わせないといけないが、中古はリノベーションすることで自分の暮らしに合った家を造れる、と。リノベーション実積、これまでに1000戸以上、小さなアパートから大きなビルまで、中古再生の総合デパート、というのがブルースタジオの実態。

リノベーション、改修、完成当時の価値を超える新しい価値や魅力を作り出す。リフォームって形をもう一度作り直す、やっぱりモノの話。もう一度革命を起こそうよ、というのがリノベーション。リノベーションはもっと建物を超えて全体を再解釈しましょうと。

東京に限らず日本全国の賃貸住宅というのは、高度経済成長の時に都市部への人口流入に対応するために出来た。1960年代、1970年代にほとんどができている。築40年経っていると建て替えるとかいう問題になる、今少子化の流れで空室がいっぱいあってどうするか、これからの社会問題になるだろうと大きなテーマとしてあった。

公共工事の設計は、全てがそうではないが、誰が使うのかもなんとなくモヤモヤした状態で、『使われていない公共建築』って、そういうことがよく起きる。とにかく顔が見える建物、生活みたいなものをテーマにしたい、それがリノベーションだった、という。世界に目を向けるとリノベーションは非常にメジャーな手法、『僕たちは何でできないんだろう、できるはずだ』、と。

住宅は「物件」ではない 「物語」の舞台

島の物件再生術、まっさらな状態で魅力を探す。サッシを外す、窓を外す、襖を外す、引き算して見ている。窓っていう要素をなくしてみよう、襖っていう要素をなくしてみよう、間仕切りっていう考え方をなくしてみよう、リノベーションんの可能性を探る。

周辺の街を徹底的に調査、物件の近所を歩き回る。不動産情報、賃貸タイプは何か? 家賃の相場とか、リノベーションのヒント探し、街や人に合った物件にリノベーションするために。古い物件は住みこなせば楽しくなる、新築住宅にはない中古物件の魅力。

例えば賃貸住宅は事業用の建物、マーケットに対して存在意義があるかどうかを問い直すことから始まる。周辺の街歩きがすごく大事。住宅街だと思っていたら商業施設が入っていたとか、違う世代が入ってきたり、そういうことって街で起きる。例えアパートやオフィスビルであっても、そういう目で見ない、一つの箱として見る、そこから何をするべきか考える、街が非常に大事、街との関係性を重視、再発見する。

大家さんはそこに住んでいるので、よくわかっていないことがある。地方都市のリノベーションをしているとそういうことがある。『物語』というのは僕らの仕事にとってすごく大事な言葉、『物件』と呼ぶのをやめようと言っている、『物語』にしようって、住宅は物件ではない、物語の舞台だ、と。

ライフスタイルの実現

人向け住宅、予算的にはどれぐらいのメリットがるのか? 予算的にはどの時点の物件をどの地域で買うかによって、半分で済む場合もあるし、8割だったりもする。もっとリノベーションにお金をかけたい人は、理想のために新築よりもお金をかける。選択肢は無数にあるのが特徴。

中古住宅で一番楽しいのは正に選択肢、街選びからできる。新築だけと決めていると不動産を供給している側の都合に左右される。偶々安い土地が手に入ったから売り出し中、中古住宅なら賃貸住宅と同じようにどこの街にも必ずある。街から選べる、いろいろな状況を編集できる楽しさが中古住宅を買う時にはある。

自分にとって『寝る』とはどういうことか? 『料理する』とはどういうシチュエーションなのか? 生活の一つ一つが自分がどうしたいか、どうしたらハッピーになれるかを考えていくと、自然と選ぶ家も間取りも変わってくる。

土地神話が生んだ『住』の貧困

地イコール、お金、ライフスタイルが無い。想像力の欠如、これが一番の弊害、思考停止。衣食住の3つの要素に分けるとすれば、『住』の領域だけが付加価値が開発され切っていない、『衣』と『食』は付加価値を生かしてビジネス展開されている。『住』はまだまだこれから、今までの空白の『土地神話』の時代があったからそうなってしまったのでは。

住民同士の繋がり

合住宅、地域住民との繋がりがテーマ、イベントを開催、共用スペースなど新設、台所、リビングルーム、中庭、コミュニティーセンター、食堂、貸し菜園、違う世代との繋がり。

団地自体が社会資産そのもの。敷地の特色が周りがスペースだらけで公園に建っているみたいな状況、住んでいる人だけじゃなく、周辺住人も散歩する場所。だから『みんなにとっての団地』、団地の再生は建物の再生ではなく都市公園の再生と考えるべき。その中に住んでいる人だけでなく、地域住民も関われる場所をつくろう、住人同士も交流できる広がりをつくっていこうというのがそもそものアイデア。

高齢者と子供がたくさん関われる場所

れは決して懐古主義じゃない、昔に戻ることではなく『個』同士がもう一度いい関係性を持てるかを考える、そこで本来の人間らしい生活を再発見する。人口減少、空き家は増える、人々の給料は減っていく、国策としてやっていく。

過去30年間で住宅関連の国の投資額は毎年20兆円くらい、本来は住宅資産が740兆円になるはずが実際には200兆円ほどしかない。自分たちの暮らしをハッピーにするためにどうしたらいいのか、小さいところから始めて、そこから家造りを発想していくことで自分たちも少ない投資でハッピーになれるし、お金が必要な所、成長する所にもっと回っていくのではないか。住宅の編集、経済、社会、文化、編集の時代。

番組を見終わって、あとがき・・・編集し直す作業

宅の更生、リノベーション、面白かったです。人々の暮らしに合わせた設計、街全体に漂うスタイルや人々の暮らしぶりの空気を感じ取り、最終的に繋がりという仕組みをどのようにして織り込んでいくかの物語を想像する。お見事だと思いました。少子高齢化社会の中で住居に関しての一つの方向性をブルースタジオは示していると思います。

高度成長期に開発させた都市インフラ老朽化という問題もありますから、地域再生というもっと広範な視野に立って考えていくべきなんでしょう。そこに住む人々の暮らしぶり、医療機関だったり、学校施設、働く場所、産業育成、老若男女コミュニティー広場など今の時代に合わせて編集し直す作業がこれからも続いていくし、ブルースタジオのような哲学は大事だと感じます。ホント、経済、社会、文化の大編集です。

人との繋がり、経済との繋がり、社会との繋がり、文化との繋がり、諸外国人との繋がり、異文化との繋がり。快適なライフスタイル構築は飽食な時代からの脱却、質素だが洗練された暮らしぶりの実現へと人々を誘導していくでしょう。住居のリノベーションは日本人の心を軽くしてくれるはずです。

2050年以降の世界経済

経済史のアンガス・マディソン教授によると、中国のGDPのピーク時は1820年で、そのときの規模は世界の33%を占めるほどの世界規模であった。現在はまだ世界の10%に過ぎない経済規模であるので、まだまだ途中経過であることを理解しておいた方が良い。折角これだけ勢いのある経済が隣国にあるのだから、いかに協調して双方が発展する経済協力を果たすかを、百年計画で考えた方が良い。

世界史を紐解けば中国が世界最大の経済規模だった期間は長い。つい最近でいえば、1880年代の光緒帝(ラストエンペラーの1代前)の清王朝までは、2千年以上世界最大の経済規模だった。この中国の定位置だった世界一の経済大国の称号が、1世紀ばかりのインターバルを置いて元に戻ることになる。日本にとっては悔しいことだろうが、世界の中から見ればこれは通過点に過ぎない。(10秒で読む日経)

中華経済圏の中で適者生存していくにはどうしたらいいのだろうか?50年後、100年後の経済界ではあの会社もこの会社も、気がついたら中国系資本というマーケットが誕生しているかもしれない。否確実に存在しているであろう。私の興味はこの「古い物件を”家賃を倍”にする不動産再生集団、ブルースタジオ」にあるユニークなジャパンブランド的市場有利性が大中華経済圏の中で通用しているのか、という点である。

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人々の暮らしに合わせた設計、街全体に漂うスタイルや人々の暮らしぶりの空気を感じ取り、最終的に繋がりという仕組みをどのようにして織り込んでいくかの物語を想像して創造する。大中華経済圏でも、親日国家、インド社会でも、イスラム社会でも、アフリカ大陸でも、欧米社会でも、人との繋がり、経済との繋がり、社会との繋がり、文化との繋がりは大事なので、ブルースタジオの「繋がる」というテーマは戦略的思考技術ソフトとして世界に通用すると思います。

技術的特異点を迎えるにあたって

術的特異点とかって聞いたことありますか? 英語でTechnological Singularityっていうんですけど、要は今から30年後ぐらいの2045年頃にはコンピューターが人類叡智を超えるというものです。AI、人工知能です。その前の2018年頃(後5、6年後です)にコンピューターチップ容量が人間の脳細胞容量を超えます。で、その30年後、大体2050年前後に、コンピューターチップ容量は人間の脳細胞の100万倍に達しているそうです。

ムーアの法則とか有名ですけど、チェス盤の法則というのもありまして、その話に凄い刺激を受けたんです。簡単に説明すると、ある家来が王様のお役に立つような仕事(チェス盤を発明)をします。ご褒美は何がほしいかと尋ねられた家来は毎日ある量の米粒だけほしいといいます。チェス盤を王様の前に持ってきて最初のマスに米粒一粒、次の日には最初の一粒の倍、つまり2粒。3日目は前の日の2粒の2倍、4粒。このようにしてチェス盤が最後まで埋まるまで倍々で米粒をほしいと王様に交渉します。

もちろん王様は最初の小さい数字にしか気に止めなかったので、たやすいことだとおもい、引き受けるのですが、チェス盤の半分ぐらいに達すると米粒の量が凄いことになるんです。半分以降になると用意しきれなくなることに気づいた王様はその家来を殺してしまうんですが、この仕組みが1958年頃から始まったコンピューターのトランジスターの数と関係してくるという話です。

ムーアの法則では18ヶ月でトランジスターの数は2倍になり集積密度の向上が進むというもの。1958年頃から始まったデジタル革命創世記はチェス盤でいうところの最初のマスあたりです。で、今どのぐらいの位置にいるかというと、2006年頃、丁度iPhoneやYouTube、twitter、Facebookなどが社会に浸透し始めた頃です。ここがチェス盤でいうところの丁度半分ぐらい。で、これから先、倍々ゲームで凄いことになっていくわけです。

これからの30年から50年って多分人類が2度と経験することがないような期間になると思うんです。アナログからデジタルへ、それらテクノロジーが社会の至るところに恩恵を施していく。100年先では当たり前になっている世の中の仕組みをこの30年から50年の間に作っていくことになるであろうと予測するんです。

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ブルースタジオ他、不動産リノベーション関連業界はどのように仕事をしているのでしょう? 街の仕組みづくりはある程度パッケージ化出来るかもしれません。人々の暮らしぶり、年齢構成、家族構成、インカムレベル、知的レベル、健康レベルなどを把握して、社会インフラを整えていく。コンピューターが出来ない思考、人間的思考、『神は細部に宿る』部分は何処にあるかというと、個々の物語(物件)をカスタマイズしていく部分だと思います。

個性を出すというか、その部分が他と比べてユニークとなり、人々が自分のライフスタイルに合わせて、それぞれの環境にフィットしていけばいいのだと思います。シムシティ (SimCity) とか発想を鍛えるシミュレーションゲームは有効かもしれません。地域コミュニティーを内側で充実させ外側のコミュニティーとも繋がっていく。社会の風通しが良くなるキーポイントは住居なのかもしれません。

想像して創造すれば、君は何処へでも行ける

ーアの法則が終焉を迎え、思考で物を動かし始める。ロボットと人間が融合し始め、アバターが日常生活に入り込む。遺伝子治療によって医療は個々にカスタマイズされ、老化の停止、遅延が当たり前になる。ナノテクノロジーの進化にともなって量子コンピューターを人類が扱うようになり、核融合発電によって世界のエネルギー需要供給に大変化が起きる。

コンピューター、インターネットのインフラ化が世界中に行き渡り、WiFiの範囲が空気と同じような扱いになる。インターネットに繋がることは呼吸をすることのように無意識になり、情報、テクノロジー革命が全てをデジタルに置き換え、社会がデジタル秩序によって収まる形に整い、人類が営むシステムがデジタル化に移行した後、2千年、3千年、5千年と同じようなシステムが継続していくであろう。

2050年、2100年の はどうなっていると想像しますか? 技術的特異点の恩恵を受けるでしょか? 大中華経済圏の影響を受けているでしょうか? どのような形で人類社会に融合していることが私達(日本人、アジア人、世界中の人々)に幸福をもたらすのでしょうか? 選択肢は私達の思考にあります。想像して創造すれば、私達は何処へでも行けるでしょう。

思考に気をつけましょう、それはいつか言葉になるから。言葉に気をつけましょう、それはいつか行動になるから。行動に気をつけましょう、それはいつか習慣になるから。習慣に気をつけましょう、それはいつか性格になるから。性格に気をつけましょう、それはいつか運命になるから・・・

ライフスタイルを形に!顧客目線の住宅作り

ブルースタジオは賃貸住宅の再生だけでなく個人宅のリノベーションも12年間で200件以上行ってきた。大きな特徴は“客のライフスタイルの追求”だ。そのため、ブルースタジオが重視するのが、設計前に行う客へのカウンセリング。生活の価値観を細かくヒアリングし、物件づくりに生かすのだ。さらにブルースタジオは一気通貫のサービスにこだわる。

通常、中古物件は不動産屋で買って、リノベーションは建築会社にお願いするのが普通の流れ。しかしブルースタジオは、物件探しから設計、施工までをワンストップで頼める。「物件購入後にリノベーションができない!」といった失敗を未然に防げるだけでなく、自分のライフスタイルに最適な住居を手に入れる事ができる。顧客目線で最初から最後まで寄り添い、理想の住宅づくりを実現する。これこそブルースタジオの中古住宅リノベーションだ。

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